La demolición de un inmueble puede parecer una operación simple a primera vista, pero implica riesgos técnicos y legales que, si no se gestionan adecuadamente, pueden derivar en reclamaciones, paralizaciones o conflictos con los propietarios colindantes. Una de las herramientas preventivas más eficaces en este contexto es el protocolo de grietas previo a la demolición.
🔍 ¿Qué es un protocolo de grietas?
Es un informe técnico documentado que registra el estado previo de fachadas, muros, medianeras y estructuras de los edificios colindantes a la obra de demolición. Su objetivo es dejar constancia gráfica y escrita de cualquier patología existente (grietas, fisuras, deformaciones, humedades) antes del inicio de los trabajos, de modo que se pueda demostrar si los posibles daños posteriores eran preexistentes o son consecuencia directa de la obra.
🎯 Objetivos principales del protocolo
- Evitar reclamaciones injustificadas de daños.
- Aportar seguridad jurídica al promotor o constructor.
- Facilitar la resolución de conflictos con terceros.
- Cumplir con la normativa de algunos ayuntamientos que lo exigen como parte del plan de demolición o la licencia.
🛠️ ¿Qué debe incluir un protocolo técnico de grietas?
- Identificación del inmueble a demoler.
- Relación de edificaciones colindantes potencialmente afectables.
- Reportaje fotográfico exhaustivo, con fechas, ubicación exacta y detalles ampliados.
- Croquis o planos con indicación de ubicación de patologías observadas.
- Descripción técnica del tipo de grieta (horizontal, vertical, en escalera, etc.), anchura, profundidad y posibles causas.
- Firma de técnico competente (arquitecto técnico, ingeniero, arquitecto).
- (Opcional pero recomendable) Acta notarial o firma de los propietarios colindantes como acuse de recibo del informe.
⚠️ Riesgos de no hacer un protocolo
- Demandas por supuestos daños estructurales.
- Paralización de obra por denuncias vecinales.
- Incremento de los costes de seguros o penalizaciones.
- Pérdida de confianza por parte de clientes o técnicos municipales.
🧩 ¿Cuándo hacerlo?
- Antes del inicio de la demolición, idealmente tras la obtención de la licencia.
- En obras en entornos urbanos densos o con medianeras compartidas.
- En demoliciones mecánicas, con maquinaria pesada o uso de explosivos.
- En edificaciones antiguas o con estructuras sensibles en el entorno.
✅ Conclusión
El protocolo de grietas no es un simple trámite burocrático, sino una herramienta esencial de prevención y control de riesgos. Su coste es mínimo en comparación con los beneficios que ofrece en términos de protección legal, transparencia técnica y garantía para todos los implicados en el proceso de demolición.
Como arquitecto técnico, promover este tipo de documentación forma parte de una buena praxis profesional orientada a reducir problemas futuros y asegurar la trazabilidad del proyecto desde sus primeras fases.
